전세 사기의 4가지 주요 원인

1. 정보 비대칭성

아파트와 달리 다가구·다세대·빌라의 경우 가격 정보가 공시되어 있지 않아, 세입자들이 해당 주택의 적정 매매 가격과 전세 가격을 알기 어렵습니다. 이로 인해 세입자들은 시세보다 높은 전세 금액에 계약을 체결하게 됩니다.

 

● 해결책

부동산 가치 자동산정시스템(Automated Valuation Model)의 활성화가 필요합니다. 감정평가사협회와 프롭테크 업계의 협력 및 관련 법 개정 등 제도적 노력이 병행되어야 합니다.

 

 

2. 미들맨(Middleman)의 도덕적 해이

건축주와 공모하여 부동산 가치를 부풀리는 감정평가사, 건축주와 연결시켜주는 분양대행업자, 부풀려진 가격으로 세입자를 모집하는 공인중개사 등 다양한 미들맨들이 전세 사기에 가담하고 있습니다.

 

● 해결책

도덕적 해이에 빠진 미들맨들에 대한 강력한 법적 제재가 필요합니다. 자본주의 거래 관계를 손상시키는 전세 사기에 적극적으로 가담한 이들에 대한 엄중한 처벌이 요구됩니다.

 

3. 미약한 법적 제재

전세 사기 범죄의 핵심 가담자인 건축주, 감정평가사, 공인중개사, 분양대행업자 등이 법망에서 빠져나가는 경우가 많습니다. 강력한 조사와 감시, 그리고 법적 제재가 수반되어야 하지만, 이러한 조치가 미약한 상황입니다.

 

● 해결책

정부 당국의 적극적인 역할과 강력한 법적 제재가 필요합니다. 전세 사기 범죄에 가담한 이들에 대한 엄중한 처벌이 이루어져야 합니다.

 

4. 전세 자체의 리스크

매매 가격과 전세 가격의 차이가 줄어드는 시기에 전세 사기가 발생하며, 법적으로도 전입 신고 후 효력이 다음 날 발생하는 리스크가 존재합니다. 이러한 점에서 전세 제도는 절대적으로 안전한 제도라고 볼 수 없습니다.

 

● 해결책

전세 계약의 반(半)전세화를 유도해야 합니다. 전세 제도의 근본적인 문제를 해결하기 위한 노력이 필요합니다.

 

 

단기 해결책 : 전세 피해자를 선순위로

위에서 언급한 중장기 해결책과 더불어, 현재 경매 위기에 처한 세입자들을 위한 단기 해결책이 필요합니다. 이를 위해 세입자를 선순위로 하는 방안을 고려해볼 수 있습니다.

 

● 은행 대출을 후순위로 하고, 전세 사기 피해자를 선순위로 하여 경매로 인한 금전적 피해를 최소화할 수 있습니다.

● 팬데믹 기간 동안 은행이 벌어들인 엄청난 수입, 횡재세 논의, PF 지원금 등을 고려할 때, 전세 사기 피해자에 대한 대책은 공정과 형평에 맞지 않습니다.

 

전세 사기는 조직범죄이자 금융 사기, 그리고 100년 된 사회 문제로, 정부의 적극적인 개입과 해결 의지가 필요합니다. 단기적으로는 전세 피해자를 선순위로 하여 경매로 인한 피해를 최소화하고, 중장기적으로는 정보 비대칭성 해소, 미들맨의 도덕적 해이 방지, 강력한 법적 제재, 전세 제도의 근본적 개선 등 다각도의 노력이 요구됩니다.